初级经济篇
房产税
是否应当缴纳房产税？
（一）房产税的纳税人
房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。具体包括：
1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。
2.产权出典的，承典人为纳税人。
【提示】房产出租的，房产产权所有人（出租人）为纳税人。
3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。
4.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。
5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人（即纳税单位和个人）代为缴纳房产税。
6.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
（二）房产税的征税范围
1.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）的房屋。
2.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。
3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房产税应纳税额的计算
1.一般规定
表6-2
计税方法 |
计税依据 |
税率 |
计税公式 |
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从价计征 |
以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据（具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定） |
1.2% |
应纳税额 =应税房产余值×1.2% =应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% |
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从租计征 |
（1）以房屋出租取得的不含增值税租金收入为计税依据（包括货币收入和实物收入） （2）以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征 |
一般情况 |
12% |
应纳税额 =不含增值税的租金收入×12%或4% |
个人出租住房（不区分用途） |
4% |
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企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房 |
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2.房屋原值
（1）房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价（不扣减折旧额）。
【例题·单选题】甲公司厂房原值500万元，已提折旧200万元。已知房产原值减除比例为30%，房产税从价计征税率为1.2%，计算甲公司年度应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（ ）。（2017年）
A.200×（1-30%）×1.2%=1.68（万元）
B.500×1.2%=6（万元）
C.（500-200）×（1-30%）×1.2%=2.52（万元）
D.500×（1-30%）×1.2%=4.2（万元）
【答案】D
【解析】（1）就自用厂房考虑房产税，应从价计征；（2）房产原值不扣减折旧额，选项C排除，选项A直接以折旧额计算就更不靠谱了，选项A错误；（3）从价计征是以房产“余值”计税，选项B系直接以“原值”计算，错误。
（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线；电梯、升降机、过道、晒台等）。
（3）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
3.投资联营的房产
（1）真投资：被投资方交、从价计征
对以房产投资联营、投资者参与投资利润分配、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。
（2）假投资：投资方/产权人交、从租计征
对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金，应当以出租方取得的不含增值税的租金收入为计税依据计缴房产税。
4.融资租赁房屋：由承租人交、从价计征
融资租赁房屋的房产税，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
房产税的税收优惠政策
1.非营利性机构自用房产
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
【提示】自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。
（2）由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
（4）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
（5）老年服务机构自用的房产免征房产税。
2.个人所有非营业用的房产免征房产税；对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。
3.毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。
4.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
5.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋：
（1）施工期间：一律免征房产税。
（2）工程结束后：施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
6.对高校学生公寓免征房产税。
7.保障性住房
（1）对公共租赁住房免征房产税。
（2）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税。
8.体育场馆的房产税优惠政策
（1）国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产，免征房产税。
（2）经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，符合相关条件的，其用于体育活动的房产，免征房产税。
（3）企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，减半征收房产税。
（4）享受上述税收优惠体育场馆的运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。
房产税的征收管理规定
1.纳税义务发生时间
（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。
（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。
（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
（8）纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
2.纳税地点
房产税在房产所在地缴纳；房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。
3.纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
表6-3 房产税VS城镇土地使用税
城镇土地使用税 |
房产税 |
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纳税人 （一般情况） |
（1）拥有土地使用权的单位或个人 （2）代管人或实际使用人 （3）共有各方 |
（1）产权所有人（经营管理国有房产的单位） （2）承典人 （3）房产代管人、房产使用人 |
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征税对象 |
土地 |
房产 |
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征税的地域范围 |
城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村） |
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税率 |
定额税率 |
比例税率 |
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税额计算 |
年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额 |
（1）从价计征： 年应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% （2）从租计征： 应纳税额=不含增值税的租金收入×12%或4% |
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常考税收优惠 |
国家机关、人民团体、军队自用的房/地 |
免 |
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由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房/地 |
免 |
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宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房/地 |
免 |
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国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房/地 |
免 |
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经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，符合相关条件的，其用于体育活动的房/地 |
免 |
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企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房/地 |
减半 |
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纳税义务发生时间 |
纳税人购置新建商品房 |
房屋交付使用之次月起 |
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纳税人购置存量房 |
办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 |
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纳税人出租、出借房产 |
交付出租、出借房产之次月起 |
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纳税地点 |
房产/土地所在地 |
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纳税期限 |
按年计算，分期缴纳 |
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