中国买家，在日本正疯抢两样东西，一是药品，亚洲通讯社社长徐静波透露，很多中国人抢感冒药止痛药，日本担心出现“药荒”，于是药店规定“每个家庭限购一盒”。徐静波呼吁中国人，尤其是做跨境电商的，要对日本手下留情，免得让日本社会滋生更多的“厌中”情绪。
二是日本房产。参考消息报道，今年前9个月，中国买家在日本购房签约件数比上年增加56％，10-11月激增120%以上，目前洽购依然活跃。日本东京一家房产中介公司资料显示，仅仅在东京一个城市，投资买房的外国人中，有80%的人是来自中国，剩余20%的人来自欧洲与东南亚。这些中国买家以30-40岁的中产富裕阶层为主，他们购买的主要是东京都港区等黄金地段的超高层公寓的单间。一套房子的总价折合人民币大概是70-90万。
从报道来看，很多高净值买家也参与其中了，他们购买的房产产品也更加多元：投资公寓、一栋楼、民宿、町屋等等。根据日本的房产投资网站健美家的报道，有中国买家甚至“爆买”了一栋楼。
据悉，由于新冠疫情影响，不少买家无法直接到日本，而是通过网上看房后，由居间机构辅助签约“网购”。值得一提的是，日媒在报道新闻时形容，中国买家爆买日本房产这种情况，丝毫不亚于2014年购买马桶盖、大米、日本化妆品等。
中国买家为什么要疯狂“网购”日本房产？日本某房产中介负责人说得非常直白：“日元贬值几乎是唯一的推动原因”。
今年以来，日元持续大幅贬值，国际清算银行公布的实际汇率显示，美元兑换日元，与最高点相比贬值超过38日元，从全年而言，这是1982年后40年来日元贬值幅度最大的一年。值得一提的是，2022年10月份，日元曾有过一段跌破150关口的“黑历史”。
日元大幅贬值，2022年的最大跌幅超过了30%，毫无疑问，对海外投资者而言，在这个时候去日本买房，相当于日本房价直接打7折。中国全面放开后，虽然日本又有针对性地宣布12月30日起将加强对中国人的入境防疫措施：新冠检测呈阳性的人员原则上隔离7天，并将限制中国航班增加班次，但这丝毫未能减弱中国买家爆买日本房产的兴趣。
关于中国买家网购日本房产，我们先了解两个基础知识：
第一，中国人购买日本房产，到底有没有限制？答案是没有。
日本对海外购房者较为宽松，不限身份、不限购、永久产权。只要能证明购房人真实身份即可在日本买房买地，不得不说，这为中国买家购买日本房产，打开了便捷之门。
中国人购买日本房产只需要三个证件：身份证、身份证公证书和委任状。如果是亲自购房只需要身份证公证书即可，如果委托中介机构办理，则需要一份授权委任状。
不过，海外投资者在日本购房很难获得日本银行的贷款资格，换言之申请贷款难度较大，即使能申请下来，贷款额度也不高，利率更是比本国居民高很多，从仲量联行发布的成交情况来看，中国购房者更倾向于全款购买日本房产。
第二，日本房价和中国房价比较。
很多人对日本房价的印象仍然停留在30年前，觉得日本房价高不可攀。现实并非如此，上世纪90年代，日本房地产泡沫破裂后，日本很多城市的房价都腰斩式下跌，直到今天都没涨回去。
以首都东京为例，平均房价折合人民币4.5万元/平，即使是最核心的都心6区，二手房单价大约为7万元/平。2022年年底，东京的房价才超过上世纪90年代的高点。这和我国北上深等一线城市房价动辄10万元/平相比，简直是足够便宜。
另外，像京都府、大阪府的房价也只有1.6-1.7万元/平，仅相当于我国很多强三线城市的房价水平。除头部11个城市房价过万元一平外，日本很多地方的平均房价只有3000-4000元/平，像我们熟知的奈良县、北海道、长崎县平均房价只有5000元/平，堪称日本版鹤岗。
日本房价本身就不高，叠加今年日元大幅贬值，日本房产相当于再次打折出售，所以很多中国高净值人群才会忍不住要“爆买”日本房产。
很多人可能不知道，其实自2014年以来，国人在日本已经掀起了“第三次抢房热潮”：第一次是2014年日本宣布将调整消费税的前三个月，消费税率将由5%增加到8%，这刺激了部分民众在增税前购入房地产；第二次是2015年日元兑人民币汇率破5，中国买家闻风而动，利用日元贬值带来的差价买房；第三次就是今年，日元兑人民币汇率第二次破5，中国买家故伎重演。
那么问题来了，中国买家爆买日本房产的核心逻辑是什么？日本房产能做到像中国房产一样，短期快速升值，让买家赚得盆满钵盈吗？
当然不行，从日本各大知名城市的房价走势来看，过去5年很多城市的房价涨幅仅有20%-30%。根本做不到买房短期快速升值。像神奈川县、大阪府、京都府的房价，较2021年不涨反降。
日本房地产对海外投资者有着持续性的吸引力，铁锤总结主要是三方面原因：第一，日本对海外投资者较友好，不限购、永久产权，这吸引了不少自住买家。
第二，虽然日本房产做不到快速上涨资产大幅升值，但房产具有稳定的收益，也是国内一线城市的优质房产做不到的。
像东京、名古屋、大阪等三大都市圈紧邻核心商业区的流通性好的房子，年净收益率一般在3%～6%之间。相较之下，国内这种地段的房子的普遍收益率却不足2%。
第三，中国买家热衷于购买日本房产，主要得益于日本的房地产买卖交易及房屋租赁市场成熟，法律法规明晰。
像中国这种对买家极不公平的期房预售制度、公摊面积制度，在日本几乎都是看不到的。2020年，日本新民法正式实施后，买家的权利还进一步扩大了。
不过，在日本买房也并非“稳赚不赔”，从收益率来看，在日本投资房产，需要做好长期持有的准备，因为短期交易税费很高。
在日本出售房屋时，如果持有期不超过5年，征税比率高达买卖差价的39%——购买房屋时、拥有房屋的期间及出售房屋时都要征税，一次性要缴纳的税金包括房地产取得税、登录免许税、印花税、固定资产税等，此外还有司法书士费、保险费用、中介费，这些税费往往价值不菲。当然，房产留给子女，还有高昂的“赠与税”，税率由10%至55%不等。
另外，现在市面上出现大量的代理公司，这些公司就是瞄准了有些人喜欢日本房产的高收益率，在推荐房产时投其所好，故意夸大。真实情况是，他们推荐的房产，位置较偏，租客一旦搬家，房屋断租，业主就很容易面临房屋空置的窘境，收益率再高，钱也进不了口袋。
此外中国人在日本买房，尤其是“网购房产”，一定要注意风险识别，一定要购买正规渠道的房产，谨防被中间人欺骗。据悉，这类事件时有发生。今年6月，就有503人在日本购房踩雷，数亿投资款打水漂。
事情的经过是这样的：2020年，有中国代理机构，不仅大肆宣传海外投资人赴日抢购房产，还承诺买家购房后，全权帮助打理出租，最低6%的年化收益，可以在家躺着赚钱。受此诱惑，很多中国买家并未实地看房，就网络下单，涉及投资者503人。
2021年，东窗事发，买家在连续6个月未收到租金后，发生事有蹊跷，开始联系日本方面，得到的答复是，该代理公司资金链断裂，濒临破产，业主的房子也被私自抵押了。
其结果是，这503人手中并没有房产证，原合约无法履行，租金收入也因为各种原因被断缴，中国买家维权无门。官司打了一年多，钱也没要回来。所以，中国买家在日本购房，这种503人集体踩雷的惨痛教训，一定要牢记。
时至今日，仍然有人撺掇中国买家赴日投资房产，对此铁锤想说的是，目前来看赴日买房的最佳时机已经过去了，因为就在不久前，日本央行决定将长期利率波动幅度由原来的-0.25%，扩大至正负0.50%，此举被市场解读为日本长期宽松的货币政策终结，由此引发日本金融市场强烈地震，日元兑美元汇率迅速飙升。
从过去两周的走势来看，日元明显已经进入“升值通道”，虽然整体来看还处于贬值阶段，但想必这场汇率的“翻身仗”也即将要开始了——1月3日，美元兑日元一路走低，现已失守了130关口，刷新逾半年低位。这意味着，由于汇率波动所引发的日本房产投资热潮，很快就将退去。如果现在还认不清现实，仍然对投资日本房产高度热情，有可能会成为日本楼市的“接盘侠”。
