“学区房”变天了! 下一个, 是教育……

原创刘晓博

最近几天，在北京东城区、西城区的“幼升小”派位中，出现了“爆雷”现象。

所谓“爆雷”，是说你花“天价”买了学区房，但孩子却无法入读名校，反而被派到“渣校”，甚至连“说好的”大学区都可能无法保证，而是去了相邻的一个“大学区”！

我这里就不讲其中的细节了，那些学校的名称对于非北京市民来说“完全无感”，只能让大家读起来枯燥、乏味。

总之：北京通过新老划断的方式，打破了学位房的确定性。甚至由于学生太多，部分在“新老划断”之前买了学区房、迁了户口的家庭，都无法保证孩子入读名校。

北京义务教育阶段的好学校，大多集中在西城区、东城区、海淀区。三大核心区，有两个全面“爆雷”，改革力度不可谓不大。

北京的“学位新政”，注定将产生全国性的影响。学区房，真的可能要变天了！

政策信号早在今年4月30日就非常明确了。

当时政治局召开会议，明确在重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的同时，非常罕见地说了一句——防止以学区房等名义炒作房价。

政治局会议讨论的都是大事，新闻通稿也往往非常简洁。竟然专门提及了“以学区房等名义炒作房”这么具体的问题，说明这件事引起了中央极大的关注。

为什么高层这样关注“学区房”？

一是因为“学区房”是楼市的“带头大哥”，房价上涨往往由学区房率先突破。

比如在北京，曾存在各种各样挑战人类极限的学区房。比如平房大杂院的过道，由于有单独的产权证，持有人有申请名校的资格。于是，只能停放大杂院居民几辆破自行车的、五六平方米的“过道房”，也可以卖到30万一平方米！

此外，还有“仓库房”、“地下室”等千奇百怪的学区房，这些房子哪怕楼龄超过60年，完全无法贷款，基本无法居住，仍然被炒到几十万一平方米。

大家压根就没有把它们当做房子，而是当做一张名校的、永不过时的“会员证”来炒作的，就像南方曾热炒的“高尔夫球证”一样。

“射人先射马，擒贼先擒王”，只有管住学区房、学位房，才能遏制住房价的过快上涨。

第二，中国的生育政策、人口政策在2021年发生了巨大变化。学区房问题，到了非解决不可的时候了。

第七次人口普查显示，中国开始进入少子化、老龄化的时代，人口红利终结了。应对措施是，国家开始推行“全面三孩”。

但问题是，2016年1月1日推行的全面两孩，也只让中国年度新生儿数量维持了两年反弹（上图），到2018年开始再度下降。

所以，要落实全面两孩，甚至全面三孩，说到底是要提升大家的生育欲望。而生育欲望这些年不断低迷的重要原因，是生活成本不断提升。尤其是住房、教育、医疗的成本不断上升。

当然，还有家长的时间成本。很多家长因为需要辅导孩子，或者接送孩子，还要照顾老人，苦不堪言。

如果要让中国人愿意多生孩子，必须解决上述问题。

国家今年开始，已经下重手整顿课外培训行业，各种打压政策不断出台。

同时，为了降低家庭在孩子问题上付出的时间成本，开始改革教育制度。比如要求各地学校“推动课后服务全覆盖”，并明确下文要求：

1、课后服务结束时间原则上不早于当地普遍的正常下班时间后半小时。

2、丰富课后服务内容，指导学生认真完成作业，帮助学习有困难的学生补习辅导。

3、通过财政补贴、服务性收费或代收费等方式筹措经费。学校服务性收费和代收费具体政策由各省份制订，严禁以课后服务名义乱收费。

不仅每个工作日要开展“课后服务全覆盖”，寒暑假也可能会这样要求！所以，坊间传出了“将取消中小学寒暑假”的说法。其实，这个说法不准确。准确的说法是，在寒暑假里，学校可能会被要求开展“托管服务”。

比如北京，今年暑假就会有新尝试：

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也就是说，中国的孩子还是有寒暑假的。寒暑假里，可以跟着家长一起外出旅游，也可以在家自己安排学习。但未来多了一个重要选择（尤其是小学生）：可以去学校，跟同学、老师一起度过，期间不组织学科培训和集体授课，而是从事课外阅读、兴趣活动或者体育活动。

如果寒暑假里都有这种托管班，一是解放了家长的时间，二是拯救了家长的钱包。当然，第三是打击了K12阶段的课外培训。

我一直认为，对于中国孩子来说，中小学阶段最需要解决的是四大问题：一是自我管理能力的建立，二是母语写作达标，三是演讲、辩论能力提升，四是让爱上运动并有一两个强项。其他的都是次要的。寒暑假托管班，可以在演讲辩论、运动健身上多发力。

而且未来高考改革，也应该围绕上述四大能力来考核。

总之，可以看出国家为了刺激生育，解决老龄化、少子化的问题，开始全面发力了。

在这个大逻辑下，学区房的小逻辑，中小学之前只承担“狭窄责任”的小逻辑，都不存在了。

那么问题了来了：

学区房（学位房）的概念，会彻底消失吗？

这种可能性是存在的，关键看后期政策能否持续发力。只有大学区制，不足以瓦解学区房的概念；必须建立中小学老师的轮换制度，才能解决这个问题。比如名校和非名校的老师，3到5年必须完成100%的轮换，就可以让学区房概念彻底消失。

另外，学位绑定（每套房子每6年才有1个小学学位，租房客需要房东允许才能使用学位等），只能强化学区房的概念，应该废除。但原则是，学校每年招生人数是一定的，超过了招生人数就摇号。这样，买学区房的不确定性就大幅增加，反而可以降低优质学位和住房的绑定。

需要指出的是，摇号很容易产生腐败，被人暗中操纵。需要有多个部门介入，监督执行。

20多年前是没有学区房、学位房概念的，那时候可以跨区择校，但各种条子满天飞。领导苦不堪言，校长每到招生季就“玩失踪”，基本不接电话。甚至领导跟校长暗中约定，横着写的条子可以不办，竖着写的条子必须办。还出现了什么级别领导的条子，参加何种比例的抽签，比如4抽1，3抽1等等。至于贪腐现象，就更为普遍。

后来把学位跟住房绑定，解决了学位申请中的腐败问题，国库也增加了收入。

任何事情都是“物极必反”，学区房、学位房解决了腐败问题，但却刺激了高房价，所以又到了必须改革的时候。

但我们的头脑一定要清醒：废除学位和住房的绑定，可能会产生腐败，因为摇号、电脑派位，都是人为控制的。当人一旦掌握了巨大的权力，如果没有对应力度的监督，会很麻烦的。

不管怎么说，一场新的变革正滚滚而来，没有什么能阻挡它。

学区房的逻辑的确被改变了，不确定性在急剧上升。未来会变化到什么程度，要看政策。至少在这个阶段，一对一的一流学校的学位房（一般都是天价），先不要买了。这种入读名校的高度确定性、垄断性，是一定要打破的！