海淀区，入学新规是最大不确定因素；西城区，好学区正被重新定义
7月12日，西城区幼升小录取结果正式出炉，月初，海淀区的录取工作也尘埃落定。它们是北京教育资源最丰富的两个区，也是最受追捧的学区房市场。
今年的录取情况对两个区都有特殊的指向标意义，西城区是首次执行多校划片政策，而海淀虽已多校划片2年，但今年是首次用电脑派位。
多校划片是北京为调控房价和实现教育公平下的一剂猛药。海淀是较早的试验田。2018年，海淀区就宣布“自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。”市场称其为“1911政策”。去年，西城区也发布相似政策，以2020年7月31日为界，被称为“731政策”。
而在临界日期前买房的家庭，录取顺位靠前，不受多校划片政策影响。
依中学升学情况，北京坊间将小学由好到坏区分为“牛小”、“普小”和“渣小”，“牛小”对应的小区价格昂贵。多校划片政策意味着买了学区房也不一定能进“牛小”，但过去一年，市场并未因此降温。
海淀西城两区的房产中介告诉记者，自去年10月至今年5月，西城常见的60平米左右的学区房，普涨100余万元，涨幅约在10%。同期海淀区的涨幅更高，超过20%。
一掷千金的家长们当然对政策知情，但明显地，他们对多校划片后的录取结果持乐观预期。
而在这个月，录取结果令部分家长哗然。顺位靠前的学生占满了“牛小”学位，不少在临界日期后买房的家庭被调剂，他们昂贵的投资落得一场空。失败案例在家长圈流传，学区房市场因此风声鹤唳。
这次录取对西城、海淀的学区房会有多大影响？《财经》记者采访发现，西城区一些传统热门学区已在降价，“好学区”正被重新定义。海淀区目前受到的冲击不大，但明年将落地的新落户儿童入学规定引发了市场焦虑，受此影响，海淀学区房市场可能在下半年迎来“末班车”热潮。
西城：隔壁学区也好才是真的好学区
德胜和月坛是西城区的两个传统优质学区，有育翔、育民等多所一流小学。过去半年里，德胜学区的最高成交价接近20万元/平米。
这一次，“731”后在这两学区买房的新生家长不用等到录取结果公布，就已经知道没戏了。在填报志愿环节他们就发现，房子对口的“牛小”呈灰色不可选。不仅如此，学区里的其它小学也不可选，只能选择隔壁学区尚有余位的“普小”为第一志愿。而且作为外来户，他们被调剂的概率很大。
家长中流传甚广的一个极端案例是，某户人家住着德胜“牛小”的对口房源，却被调剂到了什刹海学区的鸦儿胡同小学。一位西城家长说，他此前根本没听说过这所学校。某房产中介告诉记者，德胜、月坛今年被分配到周围学区的新生共有100多个，“731”后买房的几乎无人幸免。
一位家长对《财经》记者说：“‘731’后买房的人清楚自己顺位靠后，大家的确是在赌一把概率。但没想到的是，根本连上赌桌的机会都没有。”
西城区和去年“731”多校划片政策同时宣布的还有“6年一学位”政策，后一条政策颁布得太晚，是造成如今局面的最直接原因。
所谓“6年一学位”，即一套房子在6年内只有一个登记入学的位置（符合生育政策的除外）。也就意味着只有前房主的孩子小学毕业了，新房主的孩子才能入学，这就为学区房交易加了一道筛子，区域的生源数量也就可控了。
但在2020年之前，西城没有这条政策，于是孩子幼升小录取完成后，房子随时可进入市场交易，第二年就可让另一个孩子入学。极端情况下，一套房子可供6个家庭上学所需。
就这样，在西城的热门学区，有资格上学的孩子和可提供的学位出现了明显的供需失衡。而德胜、月坛学区，一所学校对应的住宅数量最多，因此矛盾尤为突出。
这两个片区的供需矛盾可能会再持续几年。一方面，“6年一学位”政策不会立竿见影，2020年前积攒起的合资格生源可能仍需数年消化；另一方面，我国2015年全面放开二胎政策，未来几年正是适龄儿童入学高峰。
据此判断，未来几年德胜、月坛学区调剂比例恐怕不会低。如果调去的是中等偏上的学校，家长们尚可接受，他们最怕的是被调去“渣小”。
于是，家长选购学区房的逻辑在发生变化。以前要买的是进“牛小”的确定性，而现在要买的是不进“渣小”的确定性。未来的“好学区”，是区内所有学校都在基准线之上，不能强弱明显分化。而且，不但本学区要这样，周围的其它学区也得是这样。
需求在转向，房价也随之涨落。以德胜、金融街(000402,股吧)这两个学区来举例分析。它们都是西城传统的顶级学区，区内的学校上限高，下限也不低。
不同点在于，金融街片区各学校对应的住宅少，没有那么多学生。一位金融街房产中介告诉记者，之前因为孩子太多，德胜学区的名校三帆小学得自行设定购房落户年限，购房四五年后才有入学资格。而在金融街，入学当年买房也来得及。
所以今年金融街学区的孩子即使被调剂，也不至于跨区。这位中介说，“731”后购买宏庙小学、第二实验小学这两所“牛小”对口房子的家庭，虽80%都遭遇调剂，不过被分配的都是区内可接受的小学。
另外，与金融街直接相邻的西长安街、展览路等学区，学校水平也相对均衡，调去“渣小”的概率比较小。一位家长向记者描述她的想法：“就近入学原则下，总能在周围分个还不错的空位。”而德胜学区位于西城区的西北角，直接毗邻的只有什刹海学区。按民间的排名，这个学区7所小学里有3所是实力较弱的二流二类。
总结下来，德胜跨区调剂概率高，跨区后分去“渣小”概率也高。而金融街的确定性高得多。
这个区别已经反映在房价上。裕中东里小区位于德胜学区，这里目前的二手房普遍报价为15余万元/平米，相当于过去6个月成交价格的最低值。而在金融街片区，普遍报价位于过去6个月成交价均值以上。
金融街中介预测，调剂的不稳定性会使客源向“普小”房源转移，该片区内的学区房价差收窄。顶级小学房源价格会保持稳定，而中等偏上学校的房源将小幅抬升。
海淀：下半年或现“末班车”抢位潮
与西城区相比，海淀区家庭在本次幼升小中虽也受到些冲击，但并不剧烈。海淀早在2016年就发布了“6年一学位”政策，于是在过去5年里，新迁入的适龄儿童数得到了限制。此次幼升小被调剂的概率并不算高。
中关村(000931,股吧)学区、海淀学区是海淀的顶级学区，分布着中关村一、二、三小等名校。据房产中介统计，在中关村一小对口范围内，2019年1月1日后购房且今年入学的新生有70多人，被调剂的不到15人，比例在20%以下。调剂均在区内，被分去的中关村四小、人大附中实验小学也都不差。而在中关村三小对口的万柳片区，也仅有个别小区有个位数的被调剂案例。
综合来看，在这些区域即使是“1911”这一时点后买房，直接进入对口小学仍是大概率事件。受其支撑，这里的房价在录取结果出炉后没有明显波动。
在海淀区，家长预期与现实的落差集中在派位的执行方式上。记者从海淀区小学招生办公室了解到，2019年、2020年执行多校划片政策时，未使用电脑派位，而是各学校间相互人工协调。
一位紫竹院学区的家长告诉记者，观察那两年的实际执行情况，家长们的理解是，对“1911”之后购房家庭的调剂是依照购房的先后顺序执行的。买得越早，被调走的概率就越小。正是在这样的预期下，2019年夏季入学之后，海淀学区房市场仍像过去一样火热。
2021年4月，海淀区教委入学工作实施意见提出要执行“电脑派位”。对这个字眼，一些家长和潜在购房者的理解是，派位不是完全随机的，会依购房时间有一定的优先级设置。
但最终结果并未如此，家长们发现买房早的可能会被调剂，买房晚的可能会留下。海淀区小学招生办公室告诉记者，对同档顺位下溢出的学生，派位是完全随机的，今后也大概率会继续这样执行。
这一变化削弱了学区房的确定性，但不会对购房决策有重大影响。真正支配市场情绪的重大变化是，2022年1月1日后才落户海淀的儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。这条政策被称为“2211政策”。
《财经》记者曾就“2211政策”采访海淀区小学招生办公室，受访工作人员表示，该政策只适用于入学当年在海淀无房的家庭。对于有房家庭，依照房产先于户籍的原则，入学时适用“1911政策”。
但是，在海淀区教委官网发布的政策原文和热点问答中，并未对这一点给出明确解释。因此目前在市场上，买卖房屋的家长们、地产中介们不敢掉以轻心，多抱着宁可信其有、不可信其无的心态。正是这种心态，而不是教委的本意，在左右着市场交易。
对“2211政策”的影响力，市场上还没有形成统一的判断，有人乐观有人悲观。
乐观的看法认为，政策肯定会坚持就近入学的大原则，不太可能大跨度地打乱再分配，因为那样会衍生出很多新麻烦，可操作性不大。而目前的对口划片学校，就是就近原则下的最优解。再加上从近两年的派位情况看，各学区的生源数和学位数基本匹配，需要调剂的人数不多。于是他们认为，“2211”政策落地后，入学格局不会有大变化。
不过经历过今年西城、海淀两区幼升小的惊吓，持乐观看法的人变少了一些。现实教育他们，低估政策影响力是会付出代价的。万一被在整个海淀区随机分配呢？家长们正慎重考虑这种可能性。
这样的焦虑可能会让下半年的海淀学区房市场涌起短暂的热浪。从今年中关村的入学数据看，即使是“1911”后买房，上对口“牛小”的几率还是非常高。当确定性变成限时的奢侈品时，就不缺肯为它买单的人。中关村一位房产中介感受到，一些之前关注西城区的客户正在向他的片区转移。他预感下半年的成交不会少。
悲观的声音认为这会是最后的狂欢。一位海淀学区房房东相信，“2211”政策落地后，学区房的买家群体会变得非常狭窄，“只有赶在孩子出生前买才不受影响。孩子已经出生的没必要买了，再迁户口过来也没意义。但没生孩子的年轻人，有几个有足够的购买力呢？”
金岳的孩子将在2023年入学。按照出生人口数据，这一年适龄入学儿童会达到峰值。准备买房的她正在海淀的一流学区和西城的中等偏上学区纠结。如果现在选择海淀，孩子能上更好的学校，但很可能2022年后无人接盘，房子资产贬值；选择西城的中偏上学区则恰好相反。
无人接盘的状况真会发生吗？恐怕即使“2211”政策真的让学区房与“牛小”不再强挂钩，海淀和西城仍不缺对其趋之若鹜的家长。
上“牛小”不是目的，它们只是好中学的前站，北京的优秀中学集中分布在海淀、西城两区。历年高考中，北京市考上清华北大的学生，有七八成都出自海淀或西城的中学。
而北京有一条重要的升学规则：除极个别拔尖录取的少年班外，升中学时不能跨区。也就意味着，要想未来上海淀、西城的顶级中学，必须要先在这两区上小学。所以未来，就算学区房不能保证上“牛小”了，但为了保留进好中学的可能性，一定会有冒着分去“渣小”的风险也要买海淀、西城房子的家长。
长远看，“好学区”会被重新定义，房价会随之涨落。与其它区相比，海淀区和西城区的学区价值虽在重构，但整体地位难以动摇。
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