一直以来，学区房都是人们关注的焦点问题，甚至牵动着亿万家庭的心。2020年至2022年，在很多重要会议上，高层也不断提及“治理学区房”现象。不断要求调节房价机制和学区教育机制，一方面要推进教育公平，另一方面要防止学区房价格过热。
然而，学区房的顽疾似乎由来已久，10多年以来，各大城市无不想尽办法去治理，例如打击房产中介利用学区名义炒作房价，再例如禁止二手房以学区房名义挂牌等。然而至今收效甚微，学区房不仅高烧不退，反而呈现出愈演愈烈的态势，学区房的价格一轮接着一轮上涨，新学区房价格也鹤立鸡群。
一、学区房从何而来？
首先，咱们需要区分2个名词，第一个是“学区”，第二个是“学区房”，这二者不可同日而语，根据规定，城市的家庭子女在义务教育阶段，全部采用“就近入学”的机制上学。这也就是说，A学校附近的几个小区，全部纳入A学校的入学范围；B学校周边的一些小区，子女全部进入B学校读书。这样一来，就出现了A学区和B学区，由此学区应运而生。
随着A学区和B学区以及CDEF等一系列学区的诞生，在学校成立不久，这些学校可能没有多大的差别，老师水平相似、学校规模相似、学校的制度相似。然而随着时间越来越久，经过多年时间沉淀之后，总有1-2个学校成为了“优秀级”，其他学校自然黯然失色。一旦父母亲发现了这个规律，额外的事情就出现了。
例如，张三的父母亲研究发现，城市有一个“优秀级”的学校，升学率遥遥领先，入榜年度中考状元的每次都在这个学校。所以张三的父母也希望张三能在这所学校读书，这该怎么办？根据就近入学的原则，张三父母买了一套这所学校片区内的房产，把户口转移过来，然后张三就获得了上学资格。
无数个张三的出现，直接催生了该学校片区内的房子炙手可热。试问，谁的父母亲不希望自己的孩子在优等学校读书更有概率读上好的 呢，在僧多肉少的情况下，该片区的房子价格被越推越高，甚至到了90%以上的普通人买不起的地步。
“孟母三迁”的故事由来已久，人历来高度重视对家庭子女教育资源的配置，择校本身是人们面对教育资源不均衡这一客观事实做出的应对行为，从而实现家庭利益最大化的理性选择。
至此，学区房诞生了。
在每一个城市，几乎都有几个较大片区的学区房，这些房子有典型的3个特点：第一位于城市繁华地带，因为教育质量需要磨合沉淀，顶级学区都是老城区范围内；第二房子很老旧，内行人形容“城市土著族”家家户户都是学区房；第三年代久远，优质学区房的房龄基本都在20年以上。
二、学区房导致了什么结果？
这一点，相信很多人有目共睹：第一个是直接催生城市的高房价；第二个是增加了父母养娃成本，以至于生育率快速降低；第三则是入学的平等性受到挑战，甚至有人担忧出现“阶层”固化的可能性。
先说第一个：在每一波城市房产价格上浮中，学区房总会一马当先。在房地产买卖市场，学区房始终被认为是“楼市的常青树”，在房价下滑期，学区房价格坚挺，继续上浮；在城市房价上升期，学区房快速上扬，涨势更加强大。比如在2021年初，深圳、合肥、成都、南京等多个城市局部出现“新房和二手房高热”的情况，哪些房子最先热起来的？内行人分析表示，第一波就是学区房，学区房价格上浮之后，带动周边一般房产价格上浮。例如霸都合肥，某小区的房价从原价2.8万元直接提高至3.6万元，进而带动周边小区价格上扬。
再说第二个：高房价降低生育率。北京大学光华管理学院教授、人口学家梁建章就发文指出“影响生育率降低的因素中，主要有2座大山”。在人口学家梁建章看来，降低生育率的第一座大山是教育成本，第二座大山是房价。而这两个叠加在一起，不言而喻就是“学区房”了。
有房产机构做出过一项统计，在北京、上海、广州、深圳等一线大城市里，把一个孩子从出生养育到18周岁成年，至少需要280万元的现金开支，如果匹配上一套房产，那么至少600万元起步；而在一般二线城市，养育孩子的成本也不低，把孩子从出生养育到18岁，也需要至少100万元以上，这还不包括买房的开支，如果为孩子买套房，那么动辄300万元起步了。
再说第三个：教育的公平性。专家研究指出，随着高价学区房的出现，新一轮择校出现了“高端匹配”的倾向。比如在二线城市，一套40平米的学区房，单价可能在5-6万元，总价格就达到了200万元至300万元。想要买下这套房子，可不是一般人能轻松实现的，要具备雄厚的财力才可以。
首先，学区房由于房龄很老，银行普遍不愿意给购房者按揭贷款，那么买房人只能全款购房；其次，学区房的居住体验感很差，买房单纯地为了上学，所以面积不会太大，往往以多层住宅为主，上下楼都需要爬楼梯，所以买这类房子的人，多数不会居住，属于纯粹为了读书。这样的房子基本属于家庭3套房以上的房产。
所以，专家研究表示，家庭的财力逐渐转化为对优质教育资源的独有占据优势，进而影响到下一代的起点和资本积累差别，进而转换为职场的起点差距和财富的累计程度。久而久之，则可能意味着“阶层”固化了，上下人群的流动性降低，这是违背“公允”预期的。所以专家们才说，长期而言，必须要解决“学区房”的顽固问题。
三、未来该怎么办呢？
1、住房调控，平抑房产价格。一直以来，持续推动住房市场的调控政策，是持之以恒的楼市策略。2016年的下半年，房住不炒应运而生，2017年全年调控200次，2018年达到400次，2019年超过500次，2020年至2021年，基本上每一年都在600次以上。密集而且逐渐增加的调控次数，直接预示着今后对房产的摁压程度越来越严格。
限制高房价之外，还专门限制学区房的价格，多个城市提出“不能让高学区房价格驱赶走了买房人”。二手房指导价已经出现，城市为各个区域划定二手房交易的最高限度，直接把二手房价格进行锁定，即便房东想要上调销售价格，但是无法备案和网签，终究是泡影。
2、新规下，未来子女上学统统这样安排了：多校划片、学位制度。这两项制度，被看做是治理学区房“釜底抽薪”的措施，未来的同一个小区会被划定多个学校，抽签摇号入学，大家相互平等；6年一个小学学位、3年一个初中学位，直接降低学区房流动性，避免被炒作的可能。可以说，如果这俩措施真的到来，学区房“即将消失”了。
四、长期而言，学区房有消失的可能，那么短期内如何呢？2022年新要求到来，家长们可以放心了。
4月初，教育部发布新一年的“入学政策”《确保2022年义务教育阶段招生全面实行划片就近入学》，这份文件将是2022年义务教育阶段入学的指导。
归纳为4个字“就近入学”。
所以说，短期内，学区房的热度或许将依然存在。
