“多校划片”暴雷后, 西安的学区房还能买吗?

最近学区房的火烧的实在是有点旺。

七月初，各大平台估计都被北京学区房暴雷刷屏了，但同时还发生了另一件事...北京两名经纪人被刑拘，原因是针对西城区教改政策发布煽动信息，引发聚集，涉嫌寻衅滋事罪。

配合近几年的政策调控，开始有一种共识：学区房终于要跌下神坛了！

事实真的如此吗？西安作为房地产热点城市，未来又将面临何种局面？

今天我们来认真客观的聊一聊，若有不同看法，欢迎留言交流。

本篇内容大纲：➀北京学区房暴雷事件始末。

➁全国学区房为何近期频频暴雷？

➂西安学区房现状，未来面临何种考验？01

北京学区房暴雷，在预料之中。

7月初，北京西城区结束了2021年小学多校划片的入学意向填报，但有的学区房业主却傻眼了...花高价购买了学区房，却无缘进入小区原本对口的“牛小”，只能选择其他片区的普通小学。执行的政策要求是：2020年7月31号后在西城区购房，将全部以多校划片方式入学，且每一户六年内只提供一个学位。这个政策是今年7月才出的吗？不是。这个政策在2020年4月30号就已公布，但在这之后的1年里，西城区的学区房仍旧卖的火热。

政策都说明白了还买，不是活该被骗吗！

这就需要先解释下多校划片...

指的是一个小区对应多所学校，再通过随机派位的方式分配热点学校招生名额，派位未能进入热点学校的学生，仍可就近安排至其他学校入学。

西城区是北京教育强区之一，排名前三的学区内有多所优质小学，有人抱着侥幸心态，想着即使上不了对口“牛小”，学区内还有其他学校可以调剂...

但他们没想到的是，不仅没机会上对应名校，连片区内的其他学校也火爆无望，只剩下相邻学区清一色的“渣小”。

根据相关数据统计，未来三年的入学数量将呈现井喷趋势，所以教育资源紧张的片区执行多校划片政策也是势在必行...

也不排除如果未来片区内上学的孩子减少，有不被调剂上对口小学的可能。

但即便还有可能，这波精准打击已经让西城区的学区房地位不稳，量价同跌已成事实。

02

为何学区房，是重点打击对象？

在这波政策围剿之前，学区房的代名词是什么？

“投资神话”、“稳赚不赔”、“躺着赚钱”。

教育成为一种高价投资产品，是少数人才能拥有的稀缺资源。

但实行公办学区划分的初衷是什么呢？

让大多数人能够得到公平的教育资源分配，达到相对的教育均衡。

随着城市人口不断增加，教育资源分配紧张，学区房价格上涨价高者得，普通人只能靠边站...

这个价高能有多高呢？随便举个例子。

2016年，依旧是北京西城区，文昌胡同一间仅11.4平米的“老破小”，卖出530万元的天价，每平米房价46万元，只为了上北京实验二小...

这次成交创造了北京最贵学区房的纪录，也宣告了公办学区划分实行的真正意义已经变味了。

但这样的事情不是个例，所以这两年全国各地针对学区房的政策越来越多，主要从3个方面：

一、完善教育资源分配制度。

北京实行单校、多校划片相结合，上海先后出台名额分配、公民同招、民办摇号等政策，均衡名额分配，广州推进“多校划片”，集团化办学覆盖。

二、实施学位锁定政策。

1、深圳实行一户一学位原则（学区内一套住房只允许一户住户的孩子申请）、中小学关联原则（小学六年内、初中三年内，只能一户家庭使用）。

2、广州目前多区采取“六年一学位”（即一套房产在6年内，只能有1个直系子女就近在学区内入学，合法多生育的除外）政策。

3、合肥新政规定同一套住房，6年内只享有学区内1个小学学位，3年内只享有学区内1个初中学位；暂停市区范围内拥有2套及以上住房的合肥户籍居民家庭在部分学区范围内购买二手住房。

三、二手住房参考价发布机制

宁波对热点学区二手住房建立参考价。

2021年4月16日，浙江宁波发布楼市新政，首次明确要“建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等应用”。

首批对宁波9个热点学区二手房发布交易参考价，未来根据学区热度和市场情况变化调整。

可以看到某些城市对学区房的调控决心，一方面能够打击恶意炒作、投资学区房，维护教育平衡，另一方面也能降低高价学区房带来的金融风险。

03

西安距离学区房调控，还有多久？

在看完了全国对于学区房的“处置”之后，我们将目光拉回西安。

早在多年前，曲江一期就曾使用过“六年一学位”政策，这几年因为学生数量稳定、学校扩建等因素已经取消。

目前曲江、经开、浐灞、港务区等均已启用类似中小学关联、积分制等原则...

比如对口中学必须优先安排学区内小学学籍，积分制则是父母双方户籍比父母单户籍在房子户口上会多加分，房产证比购房合同要多加分，积分排名越前，上对口小学的几率越大。

但不管是全国针对学区房的调控，还是西安实行的这些政策，前提都是：“不够用了”，因为资源紧张，才需要政策介入，以保证相对公平的分配。

那么西安的学区房会暴雷吗？

分版块，短期不会。

首先，学区房调控，是根据各自区域的教育资源分配来决定的，只要学区内新生数量合理，就无需政策干涉，也不会整个城市执行统一政策。

另外，西安的学区房真的没有多好，不用过于神话（西安教育神坛之上是学位房，本篇不详说）。

即便是热门的曲江系、经开系等，也只是比普通公办好一点，差距并没有很大（升学率），至于热度居高不下的学区房，是地段、房子、品质、学校的综合效果。

最后，西安平衡教育资源的政策已经开始了...

除了上面说的收紧入学要求、启用积分制之外，近几年新建学校数量直线上升，基本都是名校+，村小也集体改名，挑的意义不大。

但购房学区房仍有以下几点需要注意：

1、在入学要求的执行政策上，高新区的公办学校目前是要求最少的，这得益于高新区这两年大批量新建学校...

而且高新区住宅密度相比其他版块较小，未来也将是西安教育资源分配最为保险的板块。

2、参考其他城市以及西安的实际情况，纯住宅区、教育资源紧张的板块风险越大...

多校划片只是手段之一，跟西安已在实施的卡片区内学籍、积分制都一样。

西安这几年人口巨增，入学新生高峰预计在未来5年，教育资源短缺、新建学校较少的区域以及住宅区集中的曲江、港务区等，将面临较大考验。

再提醒下，对于投资学区房或者买很久后才考虑上学的人来说，看重当下学区意义不大，计划赶不上变化，建议重点关注板块地段跟房子本身。