关注！招生政策持续改革，太原二手学区房悄然降温

一直以来，拥有名校入学资格的二手学区房，在存量房市场犹如“神”一般的存在，无论楼市风云怎样变幻，这类房源价格只涨不跌、供不应求。但随着省城义务教育阶段招生政策逐年改革，90后家长育儿观念的改变，二手学区房正在悄然降温。

A买家观望学区房交易放缓

李强（化名）在省城杏花岭区五一路某房产中介门店已供职6年，这家门店的主力客户是附近某名校学区范围内二手房的购房家长，因此他对省城二手学区房市场的走势了如指掌。

“市场好的时候，学区覆盖的住宅楼，40至60平方米的小户型最好销售，基本处于挂牌三日内即成交的状态。”李强告诉记者。在他的印象中，成交最快的一套房子仅用了几个小时，中介和房主上午验完房，刚把房源信息和实景照片挂到网上，立刻就有家长要求看房，下午房主就交了定金。“那套房子总价接近120万元，秒卖。”虽然以这样速度成交的房子为数不多，但不难看出学区房需求的火爆。如今，幼升小、小升初的招生政策年年有变化，小学、初中的排名与三五年前大有不同。如今，学区二手房的成交周期明显拉长。李强正在着手交易的几套同一片区房子，部分房源年初挂牌，至今未成交，挂牌时间已超半年。

其中一位出售房子的市民称，他当年买该名校主校学区房时，计划孩子上完学后再转手卖掉。原本想着主校招生片区的房源有限，买房不会亏钱，还会大赚。但今年他卖房时，发现市场并没有当初买房时那样火爆，二手学区房的价格上涨幅度出现回落。市民刘女士表示，三年前，她买了一套位于双西小学总校区的学区房，房子仅有40余平方米，却花了80万，今年同小区同户型的房子大概在75万左右。三年时间每平米降价一千多元。

“优质小户型电梯房价格依然比较坚挺，房源比较少，但是大户型明显在降价。”在并州路的某房产中介门店工作小赵告诉记者，“往年130平米的户型，成交价格大概在260万，今年已经降到了230万，但依然难成交。”这样的情况并非个例，记者了解到，最近一段时间，太原市内各区的二手学区房都出现了销售周期明显拉长、部分房源终于有了议价空间。多位经纪人向记者表示，原来小面积学区房销售周期在一到两周，但是现在的交易周期拉长至两个月，超过120平方米的大户型挂牌时间都在半年以上，且价格出现一定幅度的下降。

B价格虚高议价空间出现松动

太原二手学区房主要集中在环内老城区，尤其是迎泽区的青年路小学、双西小学、滨河小学，杏花岭区的五一路小学、新建路小学，小店区的九一小学、八一小学等学区范围内，二手房成交活跃。记者从多款房源信息APP查询得知，这些区域的热门学区房，挂牌价比不少新建的精装楼盘价格依然坚挺。例如迎泽区青年路小学招生划片范围内宝佳丽景小区目前挂牌均价在2.3万元/平方米、迎泽区双西小学小学招生划片范围内新视界小区目前挂牌均价1.7万元/平方米、小店区九一小学主校区招生划片范围内九一小学宿舍小区目前的挂牌均价更是超过了3元/平方米。

有了“名校”的加持，这些房源比附近的非学区房价格高出很多，有时仅仅“一街之隔”，单价就相差接近万元。值得注意的是，这些二手学区房虽然比其他周边小区售价高出不少，但从各大房源信息网站公布的历史成交价来看，很多热门学区房都有不同程度的“降温”。例如宝佳丽景小区，其近半年成交均价在21421元/平方米，2022年还能卖到22491元/平方米，2020年更是有超过2.4万元/平方米的成交记录；新视界小区近半年成交均价为15662元/平方米，去年的成交记录大都在16000元/平方米，最高超过18000元/平方米。

同时，今年二手学区房的议价空间比往年宽松。房产经纪人李强举例说，一位业主挂牌200万元出售九一小学的学区房，看房的人不少，但价格一直没谈拢，挂了半年之后降价15万元成交。“一些老破小的房子，除了学区是个优势外，其他条件确实较差，业主即使买了房，通常也不在这里居住。如今，新房价格便宜，二手学区房的居住功能被淡化。房地产市场整体下降后，二手学区房无差别整体走涨的情形有了很大变化。售房业主还按多年前行情来挂牌，收益预期与实际情况会有差别。”

“今年以来，太原市各城区的学区房均有不同程度的降价。”从业十多年的房地产中介王先生介绍称迎泽区的知名初中、小学较为集中，尤其是双西小学、青年路小学、太师二附小等名小学对口的优质公立初中较多，这些学校属于双学区房，所以这些片区的二手学区房还是供不应求，价格坚挺。但非这些片区，以及其它城区的二手学区房就没有这样幸运，因为家长圈的学校口碑排名、招生政策、育儿观念、预期学龄儿童数量等，已发生了改变。

C90后家长入市学区需求发生变化

“二手学区房悄然降温，还有很重要的一个原因是购房群体发生了转变。”安居客N+品质管理中心负责人王宇说道。二手学区房的主力消费群体，已经从70、80后渐渐转向90后，年轻一代的家长对居住品质、生活配套、商业配套等更加关注。

目前，省城老牌儿优质公办小学主校区的学区房，往往位于城市中心的老旧小区。这些二手房房龄大，普遍存在管道老化、户型不佳、停车不便、物业服务有待提升等问题，反观一些新楼盘，小区功能更加完善，居住品质明显提升，配建了硬件一流的学校。同时，由于幼升小、小升初的招生政策调整、名校教师资源的更迭变化，家长买了学区房，有可能上不了名校，也有可能所购学区房的划片对口学校，不再是家长的意向学校。对于大多收入一般的普通家庭而言，二手学区房的购买风险在增加。

“单纯为学区买单并不那么划算。以去年和今年为例，现代双语、北辰、新希望等老牌民办小学、初中的学位相比往年，可谓极度稀缺，新成长起来的优质民办小学、初中学位也相当紧张，家长们通过查阅历年入学摇号率即可对学校的优劣做出判断。同时，公办名小学、名初中的口碑排名，近几年也出现了明显变化，对家长择校方向影响非常大，由此必然会影响到学区二手房的购房意向。”孩子今年刚升高一的一位家长告诉记者，把所有的钱投到买房上着实不划算。

省城市民普遍认可的知名小学，近几年无一例外实现集团化办学，而新建楼盘引入名校已非常普遍。去年和今年秋季，随着多所新楼盘配建小学正式开学，对主校的二手学区房产生了生源分流的影响。“新建小区的配建学校，就在小区之内，孩子可以步行上下学，这些楼盘可以满足市民居住升级、子女就近入学的双重需求。”王宇介绍，名校分校的教学品质不靠谱，近几年备受社会各方质疑，对此，家长们往往比房企、中介更敏感，直接影响到区域楼市的交易量及新人口的落户量。正因此，也刺激着地方政府更加重视新建楼盘配建学校的教学经营。

记者注意到，90后家长的教育观念与70、80后有明显差异。首先90后家长择校选择面更为宽广，接受孩子上私立；另外，多孩家庭渐渐增多，家长孤注一掷“鸡娃”的心态正在减弱。另外，学龄儿童数量的变化，对学校招生以及二手学区房三年后的成交影响更大。

D多重因素影响学区房开始降温

今年秋季入学季，全国各地的小校迎来首批二孩“入学高峰”，部分地区学位预警颜色已经呈现红色，网上也有人称今年是小学“最难入学年”。然而，在小学“入学难”的同时，部分地区却爆出了幼儿园“一孩难求”的消息。

国家统计局数据显示，2016年我国全面放开二胎，当年全年全国新生人口高达1786万人，比上年增加131万人，2017新生人口为1723万人，2016、2017年是近二十年来全国的生育高峰年。2023年，这部分孩子到了入学年纪，这是去年、今年各地上学人数“暴增”的主要原因。从2018年开始，我国新生人口数量开始减少，2022年出生人口已跌破1000万人，只有956万人。教育部数据显示，2022年，全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所，这是15年以来，全国幼儿园数量首次出现负增长。同时，教育部数据显示，2022年全国共有普通小学14.91万所，比上年减少5162所，下降3.35%。

“别看今年入学的孩子多，但三年后，入学的孩子就会减少。出生人口下降，空余学位增多，对二手学区房成交的影响是必然的。”一名房产经纪人告诉记者，为了不影响孩子上学，二手学区房要提前购置，多数家长一般会在孩子入学前两至三年购房。目前，省城购买二手学区房的家庭，很大一部分是为2025年、2026年上学的孩子做准备。“按照规定，多数小学要求孩子入学当年4月30日前办理完落户等相关手续，房产中介公司会建议客户把落户时间再提前，以防万一。”这位经纪人称，学校若生源紧缺，购房和落户时间必然会宽松，家长的购房意原、购房时间也就没那急促。三年之后省城义务教育阶段的生源、师资会出现怎样的巨变，没有人能给出精准答案。

记者在采访时发现，还有一项政策也对学区房产生了一定的影响，就是教师轮岗制度。据了解，目前已经有北京、上海、深圳、南京、徐州、烟台、西安等城市开启教师轮岗，其中的典型代表是北京，早在2021年，北京率先在东城和密云两个区试点，2022年7月份，北京在全市16个区全面开展教师轮岗。省城公办小学目前并没有明确教师轮岗制度，但优秀及青年教师的跨校交流、帮扶制度一直有，而且进入常态化、多样化。“我家孩子今年刚二年级，但是开学前却突然通知语文老师换了，据班里有些家长说，原来的语文老师来自迎泽区另一所学校，两位老师互换一年、交流学习。”市民王女士介绍，作为家长，很担心花大价钱购买的学区房，却享受不到优质的名校名师资源。买二手学区房越来越像买盲盒，学区房并不能保证孩子一定遇到名校的好老师。

业内人士称，随着入学人口的减少，优质民办学校的增多、教育资源梯队的排名更迭变化，“学区”对二手房价值的影响会减弱，购房者也不再把目光紧盯着个别学校，多重因素叠加将导致学区房继续降温。